Rusya’nın konut piyasası temel bir yeniden dengelenme sürecinden geçiyor. Yeni inşaat için birincil piyasa pahalı ipotekler ve azalan taleple boğuşurken, ikincil piyasa beklenmedik şekilde yükseldi; 2026’nın ilk sekiz ayında işlem hacimleri yıllık bazda %28 arttı. Bu kayma sağlıklı bir pazar genişlemesini değil, yüksek faiz oranları, sübvansiyonlu programların tükenmesi ve değişen alıcı psikolojisi tarafından yönlendirilen yapısal bir dönüşümü yansıtıyor.
Birincil Piyasa: Sübvansiyona Bağımlı ve Yavaşlıyor
Yeni konut satışları keskin şekilde düştü. Moskova’da Ağustos 2026’da yalnızca 5.400 yeni konut işlemi kaydedildi; bu, önceki yıla göre %39 düşüş ve Temmuz rakamının yaklaşık %20 altında. Sektör katılımcıları, yıl sonuna kadar yeni konut talebinin %10-20 daha düşmesini bekliyor; bazı geliştiriciler kitlesel pazar projelerinde düşüşün %20’yi aşacağını öngörüyor.
Temel kısıt ipotek karşılanabilirliği. Piyasa ipotek faizleri %18 civarında seyrederken ve Merkez Bankası politika faizi Eylül 2026 itibarıyla %14 iken, aylık ödeme yükü birçok aile için caydırıcı hale geldi. Moskova’da alıcıların 2026’nın ikinci çeyreğinde bir metrekare satın almak için 2,52 ortalama aylık maaşa ihtiyacı vardı; bu, bir yıl önceki 2,32’den yüksek. Bankalar gelir doğrulaması ve peşinat gereksinimlerini sıkılaştırdı; sınırlı birikimi olan alıcıları alımlarını ertelemeye veya daha ucuz seçenekler aramaya itti.
Devlet destekli programlar birincil piyasanın can damarı olmaya devam ediyor. Aile İpoteği, 2026’nın çoğu ayında yeni konut ipotek kullandırımlarının %75’inden fazlasını oluşturdu. Ancak programın koşulları kademeli olarak sıkılaştırıldı ve toplam ipotek kullandırımındaki payı azalıyor. 2026’nın ikinci çeyreğinde sübvansiyonlu programlar 695 milyar ruble değerinde 115.000 krediyi oluştururken, piyasa faizli programlar 474 milyar ruble değerinde 145.000 krediye ulaştı—piyasa kredilerinde yıllık iki katlık bir artış.
İkincil Piyasa: Beklenmedik Kazanan
İkincil konut piyasası mevcut ortamın başlıca faydalanıcısı olarak ortaya çıktı. Ocak-Ağustos döneminde işlem sayısı yıllık %28 arttı; yeni konut satışları ise yalnızca %1 büyüdü. Bu ayrışmayı birkaç faktör açıklıyor.
Birincisi, fiyat farkları önemli. Birincil ve ikincil fiyatlar arasındaki uçurum yaklaşık %23’e genişledi ve taşınmaya hazır konutları giderek daha cazip hale getirdi. İkincisi, ikincil piyasa daha fazla pazarlık esnekliği ve daha geniş bir konut stoku seçeneği sunuyor. Üçüncüsü, piyasa ipotek faizlerinin yıl içinde %30’dan %18’e düşmesi, 2025’e kıyasla verilen ipotek kredisi sayısını neredeyse ikiye katladı.
Bu ikincil piyasa büyümesinin önemli bir kısmı, sektör analistlerinin “taze ikincil” dediği şeyden geliyor—dairelerin öz sermaye inşaat sözleşmeleri yerine satın alma sözleşmeleriyle satıldığı yeni tamamlanmış binalar. Bir bina hizmete girdikten sonra alıcılar sübvansiyonlu ipoteklere erişebiliyor, ancak işlem resmi olarak ikincil piyasa kategorisinde sınıflandırılıyor. İşlemlerin yaklaşık %40-50’si artık yedi yaşından yeni konutları kapsıyor; Ağustos’ta bankalar hazır konut için ortalama %12,5 faizle 219 milyar ruble ipotek kullandırdı—piyasa faizli ipoteklerin %18’lik ağırlıklı ortalamasının çok altında—bu da bu kredilerin yaklaşık %45’inin sübvansiyonlu olduğunu gösteriyor.
Arz Kısıtları ve Fiyat Dinamikleri
Satılık konut arzı önemli ölçüde sıkılaştı. Satışa sunulan daire sayısı bir yıl öncesine göre %33 daha az; çünkü yatırımcı-sahipler satmak yerine kiraya vermeyi tercih ediyor. Mevcut stokun bu kıtlığı daha fazla işlem büyümesini sınırlıyor ve fiyatları yukarı itiyor; ikincil piyasa fiyatları yıl içinde %13 arttı.
Birincil piyasada Merkez Bankası, yeni konut fiyatlarının 2026’nın ilk çeyreğinde yıllık %12,1 hızlandığını bildirdi; bunun nedeni Ocak ayında Aile İpoteği talebindeki artış, uygun fiyatlı konut stokunun tükenmesi ve daha pahalı yeni projelerin başlatılmasıydı. Fiyatlar en çok Orta Rusya’da, büyük ölçüde Moskova nedeniyle arttı.
Tahminler bu eğilimin süreceğini gösteriyor. DOM.RF analistleri 2026’da yeni konut fiyat artışının %7-8 olacağını, 2027’de %10-15’e hızlanacağını öngörüyor—bu, beklenen %4-5’lik enflasyon oranının kabaca iki katı. Temel itici güç arz açığı olacak: yeni proje başlatmaları 2025’te %12 düştü ve 2026’da başlatılan projeler bile pazara en erken 2027’de ulaşacak.
İnşaat Hattı: Yaklaşan Bir Boşluk
İnşaat sektörü baskı belirtileri gösteriyor. Konut teslimi 2026 başında istikrarlı görünse de bu büyük ölçüde 2023-2024’ün daha elverişli koşullarında başlatılan projelerin tamamlanmasını yansıtıyor. Yeni proje başlatmaları farklı bir hikâye anlatıyor. 2025’te 2027’de tamamlanması planlanan başlatmalar toplam 11,2 milyon metrekareydi—2024’te 2026’da tamamlanmak üzere başlatılan hacimden 1,5 kat az.
Geliştiriciler giderek daha temkinli. Proje finansman maliyetleri yüksek kalıyor, bankalar finansal modeller için gereksinimleri sıkılaştırdı ve yeni entegre geliştirme bölgesi düzenlemeleri altyapı yükümlülüklerini ve proje takvimlerini artırdı. Küçük geliştiriciler yeni proje başlatmakta zorlanırken, daha büyük oyuncular daha küçük, daha öngörülebilir nesnelere ve tatil konutlarına kayıyor.
Ülke genelinde satılanın hazıra oranı %69’da; bu, sağlıklı kabul edilen %60-65 eşiğinin üzerinde. Ancak bu bölgesel farklılıkları maskeliyor: Moskova’nın oranı %47, St. Petersburg’un %40, ancak Krasnodar Bölgesi’ninki yalnızca %20. İnşaat halindeki konut portföyü Ağustos 2026 itibarıyla 120,6 milyon metrekareye ulaştı; öz sermaye katılım satışları 14,6 milyon metrekareye ulaştı.
İpotek Piyasası: Kademeli Çözülme
İpotek piyasası 2025 dip noktasından yavaş yavaş toparlanıyor. 2026’nın ikinci çeyreğinde bankalar 1,2 trilyon ruble değerinde 260.000 ipotek kullandırdı—önceki yıldan üçte bir fazla. Piyasa faizli programlar bu büyümeyi yönlendirdi; hem miktar hem hacim olarak ikiye katlandı. Mart 2026’da ortalama ipotek büyüklüğü 4,10 milyon rubleydi; yeni konut kredileri ortalama 5,81 milyon, ikincil krediler ise 3,30 milyon.
Merkez Bankası 2026’nın ikinci çeyreğinde politika faizini iki kez düşürdü: %15’ten %14,25’e ve Temmuz’da tekrar %14’e. Ancak kalıcı enflasyon riskleri ortamında faiz indirim hızı yavaşladı. Merkez Bankası’nın 2027 tahmini, politika faizini %10,5-12,5 olarak öngörüyor; bu, önceki beklentilerden yüksek ve ipotek teklif faizlerindeki düşüşü ılımlılaştıracak. Mart ayında kredinin tam maliyeti %17,10’a düştü; yeni konut kredileri %15,33, ikincil ise %18,55.
Kredi kalitesi iyileşti. Borç-gelir oranı %80’in üzerinde olan borçlulara verilen kredilerin payı 2026’nın ikinci çeyreğinde bir yıl önceki %6’dan %4’e düştü; peşinatı %20 veya altında olan krediler ise %5’ten %1’e indi. Bu iyileşmelere yanıt olarak Merkez Bankası makro ihtiyati ipotek düzenlemesini sıkılaştırmayı durdurdu.
Önümüzde Ne Var
Analistler arasındaki görüş birliği, piyasanın bir çöküş yerine “yumuşak iniş”e geçtiği yönünde. Fiyatlar artmaya devam edecek—2027’de arz kısıtları nedeniyle enflasyondan daha hızlı—ancak talep seçici kalacak ve ipotek programları ile reel gelir artışına bağımlı olacak.
Temel talep sürücüleri yerinde: kişi başına konut arzı 33 metrekare hedefine karşı yalnızca 29 metrekare ve Rusya’nın konut stokunun %67’si 1995’ten önce inşa edildi. 2030’a kadar tahmini 30 milyon metrekarenin değiştirilmesi gerekecek; bu, 2024’teki 15 milyondan yüksek. Reel gelirlerin uzun vadede yıllık yaklaşık %3 büyümesi bekleniyor.
Ancak piyasanın kısa vadeli yörüngesi büyük ölçüde kendi kontrolü dışındaki faktörlere bağlı: Merkez Bankası faiz indirimlerinin hızı, enflasyonun seyri ve hükümetin sübvansiyonlu ipotek programlarını sürdürme isteği. Şimdilik ikincil piyasa, birincil piyasanın hizmet edemediği talebi emmeye devam ediyor ve inşaat hattı çok farklı ekonomik koşullar altında alınan kararlarla şekilleniyor. Sonuç, daralan değil yeniden yapılandırılan bir piyasa—sübvansiyon odaklı yeni inşaat motorundan, hazır konutun giderek öncülük ettiği daha karmaşık, çok hızlı bir sisteme geçiş.
