Rusya ticari gayrimenkul piyasası, 2026 yılında köklü bir dönüşüm geçiriyor. Uluslararası şirketlerin ve yatırım fonlarının sahiplik yapısına hâkim olduğu dönem sona ermiş durumda. Yerli özel sermaye, kurumsal şirketler ve kapalı uçlu yatırım fonları (ZPİF), yatırım faaliyetlerinin ana itici gücü haline geldi. Ancak bu dönüşüm sektörler arasında eşitsiz seyrediyor: ofisler talep yavaşlamasıyla, depolar arz fazlasıyla, perakende ise tüketici davranışındaki yapısal kaymalarla mücadele ediyor.
Yatırım Faaliyeti: Hacim Sabit, Kompozisyon Değişiyor
2026 yılının ilk dokuz ayında ticari gayrimenkule yapılan toplam yatırım 559 milyar ruble olarak gerçekleşti; bu, yıllık bazda %2,4’lük mütevazı bir düşüşü temsil ediyor. Arsa ve geliştirme projeleri dahil edildiğinde rakam 840 milyar rubleye yükseldi ve 2025’e kıyasla neredeyse sabit kaldı.
Moskova ve Moskova bölgesi, ticari gayrimenkul yatırımlarının %78’ini emerek 436 milyar ruble çekti. St. Petersburg 59 milyar ruble, diğer bölgeler ise 64 milyar ruble aldı. Üçüncü çeyrekte işlem hacmi 241 milyar rubleye ulaşarak yıllık %7,6 artış gösterdi. Ancak piyasanın bireysel büyük işlemlere bağımlılığı belirgin: ikinci çeyrekte sadece iki büyük anlaşma tüm ticari gayrimenkul yatırımlarının %70’ini oluşturdu.
Stresli varlıklar piyasanın belirleyici bir özelliği haline geldi. Açık artırmalar, kredi teminatı tasfiyeleri ve el konulan mülk satışlarını içeren işlemler 229 milyar rubleye ulaşarak toplam ticari gayrimenkul ve arsa yatırımlarının %27,2’sini oluşturdu. Bu stresli yatırımların %66’sı, büyük ölçüde eski Raven Russia varlıklarının satışıyla depolara yöneldi.
Ofis Sektörü: Genel Merkezler Kiralık Projeleri İkame Ediyor
Ofis segmenti, değişen alıcı tabanının işlem yapılarını nasıl yeniden şekillendirdiğini gösteriyor. Ofisler 208 milyar ruble ile (toplamın %37’si) en büyük yatırım segmenti olmaya devam etse de bu, yıllık %32,6’lık bir düşüşü temsil ediyor.
En önemli yapısal değişim, sahipli ofislerin yükselişi. 2022-2026 arasında yeni genel merkezler ve kullanıma özel projeler toplam 1,07 milyon metrekareye ulaştı; bu, 2017-2021 rakamının neredeyse iki katı. 2025-2026 için planlanan 720 bin metrekarenin %91’i genel merkezlerden oluşuyor.
Bu kayma, ekonomideki temel bir değişimi yansıtıyor. 2011-2021’de yeni ofis inşaatının ortalama %59’u kiralamaya ayrılmıştı. 2022-2026’da bu pay %36’ya düştü. Kilit faiz oranı artışından sonra borçlanma maliyetleri ofis proje getirilerini aştı ve spekülatif inşaat cazip olmaktan çıktı. Satışa çıkarılan ofis alanı payı bir yılda %8’den %28’e yükseldi.
Son kullanıcı talebi de buna bağlı olarak arttı. 2022-2026’da yıllık ortalama ofis satış işlem hacmi 494 bin metrekareye ulaşarak 2011-2021 ortalamasının 2,2 katına çıktı. 2026’nın ilk yarısında Moskova’da birincil ofis satışları 302.900 metrekare olarak gerçekleşti; yıllık %87,6 artış.
Ancak arz hızla genişliyor. 2026 ortasına kadar satışa sunulan ofis alanı hacmi yıllık %45 artarak 1,1 milyon metrekareye ulaştı. Ağırlıklı ortalama fiyat metrekare başına 506.900 rubleye çıktı; yıllık %12 artış. Ancak fiyat artışı yavaşlıyor: 2024’te %16, 2025’te %12, 2026 için %10 projeksiyonu.
Moskova’da 2026 sonuna kadar yaklaşık 1 milyon metrekare yeni ofis alanı devreye girecek—bu, 2014’ten bu yana en yüksek seviye.
Depo Sektörü: Rekor İnşaat, Soğuyan Taleple Buluşuyor
Depolar tamamen farklı bir tablo sunuyor. Segmente yatırım %94,5 artarak 184 milyar rubleye (toplamın %33’ü) yükseldi; bu, büyük ölçüde yaklaşık 2 milyon metrekare eski Raven Russia varlığının satışıyla sağlandı.
Ancak bu yatırım başlığının altında soğuma aşamasına giren bir piyasa yatıyor. İnşaat rekor seviyelere ulaştı: 2025’in ilk on bir ayında 6,5 milyon metrekare tamamlandı; önceki yılın aynı dönemine göre %71 daha fazla. 2026 için geliştiriciler 14 milyon metrekare inşaat beyan etti; yarısı tamamlansa bile 2025’in benzeri görülmemiş hacmini yakalayacak.
Talep ise düşüyor. Depo işlem hacminin 2025’te 4,5 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor; bu %30’luk bir düşüş. Moskova bölgesinde kira oranları Ocak’ta metrekare başına yıllık 13.000 rubleden yıl sonuna kadar 10.500 rubleye geriledi—neredeyse %20 düşüş. Başkent bölgesinde boşluk oranı %4,9’a yükseldi; Novosibirsk’te %10,7’ye ulaştı.
Sektör bir “gizli boşluk” sorunuyla karşı karşıya: alt kiralanan alanlar, yakında boşaltılması planlanan tesisler ve 2025-2026’daki yüksek yeni tamamlanma hacmi. Bir analistin belirttiği gibi, “depo piyasası uzun yıllardan sonra ilk kez arzın gerçek talebi önemli ölçüde aştığı bir durumla karşılaştı.”
Bu zorluklara rağmen depolar en yüksek getirili segment olmaya devam ediyor: yıllık %14-16 getiri. Ofislerde bu oran %13-15, perakendede %12-14, konutta ise yalnızca %4-6.
Perakende Gayrimenkul: Ayrışan Sinyaller
Perakende yatırımı 115 milyar rubleye ulaşarak yıllık %29,6 arttı ve toplam ticari gayrimenkul yatırımının %21’ini oluşturdu. Özel yatırımcılar perakende varlıklara özel ilgi gösterdi.
Moskova’da 2026’da dokuz yeni alışveriş merkezinin açılması bekleniyor; toplam yaklaşık 167.000 metrekare. Bölgesel olarak geliştiriciler daha aktif: yeni alışveriş merkezi inşaatının %71’i Moskova ve St. Petersburg dışında gerçekleşiyor; buralarda piyasa doygunluğu daha düşük.
Ancak sektör yapısal rüzgârlarla karşı karşıya. Moskova alışveriş merkezlerinde boşluk oranının 2025’teki %6,2’den 2026 sonuna kadar %8,3’e yükselmesi bekleniyor; bu, perakende optimizasyonu ve değişen tüketici kalıplarından kaynaklanıyor. Moda segmenti özellikle kırılgan.
Alışveriş merkezlerinin doğası da değişiyor. Beş yıl önce klasik perakende alanın %70’ini oluşturuyordu; bugün %50, 2-3 yıl içinde %40’a düşebilir. Büyük merkezler, perakende bileşeni azaltılmış eğlence, topluluk ve spor merkezlerine dönüşüyor. Mevcut komplekslerin yaklaşık %10’u önümüzdeki yıllarda kapanabilir veya yeniden işlevlendirilebilir.
Yerli Özel Sermayenin Yükselişi
En önemli dönüşüm, alıcıların kimliğindeki değişim. 2026’nın ilk yarısında özel Rus yatırımcılar ticari mülk yatırımının yaklaşık yarısını oluşturdu. Perakende segmentinde özel sermaye, faaliyetin önemli bir çoğunluğunu temsil etti.
Bu kayma, ayrılan uluslararası alıcıların basit ikamesinin ötesine geçiyor. Rus özel yatırımcılar, daha önce kurumsal fonlarla ilişkilendirilen işlem büyüklüklerinde ve mülk sektörlerinde giderek daha fazla faaliyet gösteriyor. Kapalı uçlu yatırım fonları (ZPİF) kritik bir mekanizma haline geldi: yalnızca ofis segmentinde fonlar 2026’nın ilk üç çeyreğinde rekor 35 milyar ruble yatırdı; bir yıl öncesine göre 2,8 kat fazla. Ofisler, ZPİF’lerin gayrimenkule yaptığı tüm yatırımların %52’sini oluşturdu.
Bu yerli sermaye piyasasının ayırt edici bir özelliği parçalı sahipliktir. Tüm binaları satın almak yerine, ofis faaliyetlerinin önemli bir kısmı artık bireysel katları, bölümleri veya blokları içeriyor. Bu, bireysel edinimler için gereken sermayeyi düşürüyor ve ekonomik sahipliği daha geniş bir yatırımcı grubuna dağıtıyor.
Görünüm
Rusya ticari gayrimenkul piyasası çökmüyor, ancak temelden yeniden yapılanıyor. Toplam yatırım hacmi görece sabit kaldı, ancak kompozisyon stresli varlıklara, sahipli ofislere ve yerli özel sermayeye doğru belirleyici biçimde kaydı.
Ofis sektörü bir paradoksla karşı karşıya: yıl sonuna kadar Moskova’da 1 milyon metrekarelik rekor yeni arz—2014’ten bu yana en yüksek—yanı sıra genel merkez arayan şirketlerden artan son kullanıcı talebi. Rekabet yoğunlaşırken fiyat artışı yavaşlıyor.
Depolar en zorlu kısa vadeli görünümle karşı karşıya; rekor inşaat, düşen talep ve gerileyen kiralarla çarpışıyor. Piyasanın düzeltmesi en az 2026’nın ilk yarısı boyunca sürebilir.
Perakendenin geleceği, alışveriş merkezlerinin saf perakende mekânlarından karma kullanımlı topluluk destinasyonlarına dönüşüp dönüşemeyeceğine bağlı. Şu anda konut dışı perakendenin yarısından fazlasını oluşturan e-ticaretin yükselişi, geleneksel formatlar üzerindeki baskıyı sürdürecek.
Yatırımcılar ve geliştiriciler için piyasanın belirleyici özelliği artık büyüme değil, adaptasyon—daha yüksek finansman maliyetlerine, yerli sermayenin hâkim olduğu bir sahiplik yapısına ve temelleri keskin biçimde ayrışan sektörlere uyum sağlama.
